28.12.2016

Rauchwarnmelder: Welche Kosten muss der Mieter tragen?

 

Bis zum 31.12.2016 sind nach § 49 Abs. 7 BauONW in allen Wohnungen an den in der Verordnung näher bezeichneten Stellen Rauchwarnmelder zu installieren. Hierfür ist nach Bauordnung der Vermieter/Eigentümer zuständig. Die Aufrechterhaltung der Betriebsbereitschaft obliegt nach der Bauordnung dem Nutzer der Wohnung, bei Vermietung also dem Mieter. Soweit die öffentlich-rechtlichen Bestimmungen der Bauordnung.

 

Damit ist aber noch nicht automatisch geklärt, wie die Kostenverteilung im Verhältnis Vermieter und Mieter zu erfolgen hat/erfolgen darf. Hier geht es einmal um die Anschaffungskosten (Kauf) bzw. Mietkosten, die beim Vermieter für die Installation anfallen; zum anderen um die Kosten der Wartung, die nach der Verordnung mindestens einmal jährlich stattfinden muss.

 

Das Landgericht Hagen hat mit Urteil vom 04.03.2016 (AZ: 1 S 198/15) entschieden, dass

 

- die Anmietungskosten des Eigentümers nicht auf den Mieter umlegbar sind, selbst dann, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Denn es handelt sich nicht um regelmäßige Kosten, sondern um Anschaffungskosten bzw. Ersatzkosten für die Anschaffung;

 

- die Wartungskosten auf den Mieter umlegbar sind, jedenfalls dann, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist; also die Wartungskosten bei den sogenannten "sonstigen Kosten" im Mietvertrag genannt sind.

 

Noch nicht geklärt ist, ob die Wartungskosten dem Mieter auch dann auferlegt werden können, wenn dies nicht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist bzw. als "sonstige Betriebskosten" definiert ist.

 

Die jährliche Wartung ist in DIN 14676 Nr. 6 vorgesehen. Die Wartungskosten umfassen die jährliche Kontrolle auf Beschädigung und Funktion wie Lufteintrittsöffnung, Fotooptik, Staubfreiheit, Batteriewechsel fällt nach herrschender Meinung ebenfalls darunter, nach teilweise vertretener Meinung nicht für hochwertige Batterien mit einer Haltbarkeit von 10 Jahren.

 

- Für die Anschaffungskosten bei Kauf gilt natürlich ebenfalls, dass diese (als solche) nicht auf den Mieter umlegbar sind. Allerdings dürfte es sich um eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555 b) Nr. 6 BGB (Palandt, BGB, 75. Auflage 2016, § 555 b, RN 9 mit Verweis auf BGH NJW 2015, Seite 2487), aufgrund derer gem. § 559 Abs.1 BGB eine Modernisierungsmieterhöhung durchgeführt werden kann, also in Höhe von 11% des Anschaffungspreises pro Jahr. (tb)

 

19.12.2016

Ablauf der Verjährungsfristen zum 31.12.2016


Ggrundsätzlich gilt für alle Forderungen der WEG´s und Vermieter die Regel-Verjährungsfrist von drei Jahren gem. § 195 BGB. Diese Frist beginnt am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist (§ 199 I BGB).

 

I. Mietforderungen

 

1. Mietforderungen (Monatsmieten) des Jahres 2013 verjähren am 31.12.2016.

2. Betriebskostenabrechnungen 2012 (zugestellt in 2013) verjähren am 31.12.2016.

3. Abrechnung von Betriebskosten: Dies ist keine Verjährungs-, sondern eine Ausschlussfrist: Bei Wohnraum müssen die Betriebskosten 2015 bis zum 31.12.2016 abgerechnet werden, Zugang beim Mieter bis spätestens 31.12.2016 innerhalb der üblichen Postzugangszeiten (i. d. R. bis spätestens 12.00 Uhr). Die Ausschlussfrist gilt nicht für Gewerbemieter, Urteil des BGH vom 27.01.2010 in NZM 2010, Seite 240.

4. Sonderverjährung: Für Schadensersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter wegen Beschädigung der Mietsache oder nicht durchgeführter Renovierung gilt die sechsmonatige Verjährungsfrist, die mit Rückgabe der Wohnung beginnt.

 

II. WEG-Forderungen

 

1. Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Zahlung der monatlichen Hausgelder aus dem Jahre 2013 verjähren am 31.12.2016.

2. Wohnlastabrechnungen 2012 (beschlossen in 2013) verjähren am 31.12.2016.

a) Dies gilt allerdings nur für die Abrechnungsspitze, also den Differenzbetrag zwischen Jahreskosten und Hausgeldsoll.

b) Enthält das Abrechnungsergebnis neben der Abrechnungsspitze auch nicht gezahlte Hausgelder des vorangegangenen Jahres, gilt für diese Forderungen die Verjährungsfrist gem. oben Ziffer 1, so die aktuelle BGH-Entscheidung vom 01.06.2012 = V ZR 171/11 = NZM 2012, Seite 562. Dies bedeutet, dass die in den Wohnlastabrechnungen 2013 enthaltenen Hausgeldrückstände 2013 auch bereits am 31.12.2016 verjähren!!!

3. Forderungen aus Sonderumlagen, die in 2013 beschlossen und fällig geworden sind, verjähren am 31.12.2016.

4. Forderungen auf Rückbau baulicher Veränderungen aus dem Jahre 2013 verjähren am 31.12.2016, sofern die WEG/Eigentümer bis Ende 2013 Kenntnis hatten.

5. Schadensersatzansprüche gegen ausgeschiedene Verwalter aus dem Jahre 2013 verjähren grundsätzlich ebenfalls Ende 2016; der Verwaltervertrag kann jedoch unter Umständen (Umfang streitig) abgekürzte Verjährungsfristen vorsehen: Verwaltervertrag prüfen!

 

III. Verfahren zur Verjährungshemmung

 

Die Verjährungsfrist kann grundsätzlich nur dadurch gehemmt werden, dass der Anspruch vor Fristablauf gerichtlich geltend gemacht wird (zum Beispiel durch Klage oder Mahnbescheid). Die entsprechenden Schriftstücke müssen bei Gericht am 31.12.2016 eingegangen sein und anschließende Kostenanforderungen des Gerichtes müssen unverzüglich bedient werden (spätestens innerhalb von 14 Tagen).

 

Alternativ kann mit dem jeweiligen Schuldner ein Verjährungsverzicht ("Verzicht auf die Einrede der Verjährung") vereinbart werden; schriftlich niederlegen! (tb)

 

07.10.2016

Achtung: Legionellenprüfung bis spätestens 31.12.2016


Nach der Trinkwasserverordnung ist spätestens bis zum 31.12.2016 eine erneute Legionellenprüfung vorzunehmen, auch wenn bereits die erste Legionellenprüfung erfolgt ist oder nach dem 31.12.2013 erfolgt ist. Das Gesetz sieht einen festen 3-Jahres-Prüf-Rhythmus vor.

 

Der Überprüfungsverpflichtung unterfallen alle Häuser mit mehr als zwei Wohnungen, deren zentrale Warmwasseranlage(n) ein Speichervolumen von mehr als 400 Liter haben oder das Volumen der Rohrleitung von der Warmwasserversorgung bis zur Endnahmestelle mindestens drei Liter beträgt.

 

Die Überprüfung soll von staatlich akkreditierten Sachverständigen vorgenommen werden. Die zugelassenen Sachverständigen bzw. Unternehmen sind den Listen der jeweils zuständigen Landesämtern für Gesundheit und Lebensmittelsicherheit zu entnehmen.

 

Soweit eine diesbezügliche Beschlussfassung der Wohnungseigentümer im Rahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft bisher nicht erfolgt ist (ist grundsätzlich zu empfehlen; gegebenenfalls auch die Fassung eines Vorratsbeschlusses, dass der Verwalter berechtigt ist, alle drei Jahre die Prüfung durchführen zu lassen), besteht meines Erachtens gleichwohl die Befugnis (und wohl auch Verpflichtung) des Verwalters, die Maßnahmen zur Wahrung der Frist zu veranlassen (§ 27 Abs. 1 Ziffer 3 und § 27 Abs. 3 Ziffer 3 WEG). Außerdem sollten aus Haftungsgründen alle veranlassten Maßnahmen schriftlich dokumentiert und zu den Verwaltungsunterlagen genommen werden.

 

(tb)

12.08.2016

Fristlose und fristgerechte Kündigung wegen fehlender Mietzahlungen?
Urteil des BGH vom 23.02.2016 = VIII ZR 321/14

 

Der Vermieter kann das Mietverhältnis außerordentlich/fristlos gemäß § 543 Abs. 2 Ziffer 3 BGB kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der eine Monatsmiete übersteigt oder wenn er in einem Zeitraum über mehr als zwei Zahlungstermine mit der Errichtung der Miete für zwei Monatsbeträge (oder mehr) in Verzug ist.

 

Hilfsweise kann aus dem selben Grund neben der fristlosen Kündigung auch die ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Ziffer 1 BGB ausgesprochen werden, weil der Mieter "seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat". Diese wirkt dann allerdings erst nach Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist, also nach drei, sechs oder neun Monaten gemäß § 580 a BGB.

 

Die zusätzliche - und hilfsweise erklärte - ordentliche Kündigung kann sinnvoll sein, wenn der Vermieter das Mietverhältnis auf jeden Fall beenden und etwa vermeiden möchte, dass der Mieter die Folgen der Kündigung durch nachträgliche Zahlung des Rückstandes (gemäß § 569 innerhalb von zwei Monaten ab Rechtshängigkeit der Räumungsklage) beseitigt oder er eine bessere Chance erhält, die Kosten der Kündigung (etwa Rechtsanwaltskosten) erstattet zu bekommen.

 

In diesem Zusammenhang hat der BGH am 23.02.2016 (VIII ZR 321/14) entschieden, dass die Heilung der fristlosen Kündigung durch nachträgliche Zahlung des Mieters nicht auch automatisch zur Heilung der fristgerechten Kündigung führt. Dies sei zwar im Einzelfall möglich, hänge aber von den individuellen Umständen des Falles ab.

 

Wenn die ordentliche Kündigung neben der geheilten fristlosen Kündigung weiterhin Bestand hat, kann der Vermieter entscheiden, ob er das Mietverhältnis gegen Zahlung der Rückstände fortsetzt oder dies z.B. davon abhängig macht, dass auch die Kosten der Kündigung gezahlt werden. Diese Entscheidungsmöglichkeit hat er nicht, wenn er nur fristlos kündigt, weil die fristlose Kündigung durch Zahlung des Mieters von Gesetzeswegen geheilt wird (§ 569 Abs. 3 Ziffer 2 BGB).

 

Es sollte daher jeweils überlegt werden, ob man bei entsprechenden Zahlungsrückständen des Mieters neben der fristlosen Kündigung mit sofortiger Wirkung hilfsweise auch die ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Kündigungsfrist ausspricht. Wenn man dies tut, sollte der Mieter gleichzeitig über sein Widerspruchsrecht gegen die fristgerechte Kündigung informieren werden, da sich ansonsten die Kündigungsfristen verlängern könnten.

 

Formulierungskonzept:

 

...kündige ich hiermit das bestehende Mietverhältnis fristlos.

 

Vorsorglich wird das Mietverhältnis hiermit hilfsweise auch fristgerecht zum nächstmöglichen Zeitpunkt gekündigt, also zum ... [hier ist das Datum einzutragen, berechnet nach § 580 a BGB].

 

Gegen die obige fristlose Kündigung haben Sie kein Widerspruchsrecht. Nur der fristgerechten Kündigung können Sie widersprechen und Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn Sie meinen, dass die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses für Sie, Ihre Familie oder einen anderen Angehörigen Ihres Haushaltes eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen unseres Mandanten nicht gerechtfertigt ist. Der Widerspruch muss gegebenenfalls schriftlich erklärt werden und bis spätestens zum [obiges Datum minus zwei Monate] entweder uns oder unserem Mandanten zugehen. Für diesen Fall bitten wir um Begründung des Widerspruchs.

...

(tb)

13.04.2015

BGH kippt zwei weitere Renovierungsklauseln

 

Am 18.03.2015 hat der BGH zwei weitere - häufig verwendete - Renovierungsklauseln in Wohnungsmietverträgen für ungültig erklärt:

 

1. Keine Renovierungspflicht bei unrenoviert übernommener Mietwohnung

Übernimmt der Mieter eine nicht renovierte Wohnung, kann er durch einen Formularmietvertrag nicht verpflichtet werden, während oder am Ende der Mietzeit zu renovieren. Bisher ist man größtenteils auch bei unrenoviert übernommenen Wohnungen von einer Renovierungspflciht ausgeangen, zumindest dann, wenn der Mieter eine Renovierungsperiode abgewohnt hatte, so dass sich in diesen Fällen die Anfangsrenovierungsfristen verdoppelten. Dies gilt jetzt nicht mehr (BGH, Az.: VIII ZR 242/13 + VIII ZR 185/14).

 

Ob dies sogar - wie bei anderen ungültigen Renovierungsklauseln - dazu führt, dass der Vermieter - schon während der Mietzeit - renovieren muss, ist noch nicht abschließend geklärt. Jedenfalls sollte die Vereinbarung einer Renovierung bei unrenoviert übergebener zur Vermeidung dieses Risikos allenfalls mit der Maßgabe erfolgen, dass der vom Mieter geschuldete Renovierungsstand durch den bei Vertragsbeginn übernommenen Renovierungsstand begrenzt ist.

 

2. Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam

Quotenabgeltungsklauseln sollten den Mieter verpflichten, einen Teil der Renovierungskosten (in der Regel zeitanteilig, bezogen auf den jeweiligen Renovierungsturnus) zu übernehmen bzw. dem Vermieter in Geld auszugleichen, wenn und soweit der Renovierungsturnus noch nicht vollständig abgelaufen war.

Beispiel: Renovierungsturnus Wohnzimmer alle 5 Jahre; bei Auszug nach 2 Jahren müsste der Mieter 2/5 der Renovierungskosten bezahlen. Diese Klauseln sind jetzt generell unwirksam (BGH, Az. VIII ZR 352/12), weil die Verpflichtung, die der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses übernimmt, bei diesen Klauseln nicht kalkulierbar ist.

 

Auch hier wird man von einer weiteren Verwendung derartiger Klauseln in neuen Mietverträgen abraten müssen, um nicht das Renovierungsrisiko insgesamt auf den Vermieter zu verlagern. (tb/bh)

 

09.03.2015

Achtung Vermieter: Mieter auf Vorkaufsrecht hinweisen!

 

Gem. § 577 BGB hat der Mieter einer Eigentumswohnung ein Vorkaufsrecht, wenn der Vermieter das Haus bzw. die Wohnungen des Hauses während der Mietzeit in Eigentumswohnungen umgewandelt. In diesen Fällen muss der Vermieter die Wohnung vor einem Verkauf an einen Dritten zunächst dem Mieter zum Kauf anbieten.

 

In einer aktuellen Entscheidung vom 15.01.2015 hat der BGH (AZ: VIII ZR 51/14) festgestellt, dass der Vermieter, der auf das Vorkaufsrecht nicht gem. § 577 Abs. 2 BGB hinweist, dem Mieter Schadensersatz in einer Größenordnung von 80.000,00 € schuldet, weil der Mieter diesen Mehrpreis jetzt gegenüber dem neuen Eigentümer aufwenden muss, um die Wohnung zu erwerben. (tb)

 

19.12.2013

Herabsetzung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen auf 15%

 

Aufgrund der Mietrechtsreform sind die Landesregierungen gem. § 558 Abs. 3 BGB ermächtigt, die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen für bestimmte Wohngebiete von bisher 20% auf 15% herabzusetzen. Hiervon haben bereits die Bundesländer Bayern, Berlin und Hamburg Gebrauch gemacht. In Nordrhein-Westfalen wird derzeit eine entsprechende Verordnung erarbeitet, voraussichtlich für die Städte Köln, Düsseldorf und Bonn. Nach aktueller Auskunft des Ministeriums kann mit einem Inkraftreten im 2. Quartal 2014 gerechnet werden.

 

Da es für die Anwendung der Verordnung wohl auf den Zeitpunkt des Zugangs der Mieterhöhung ankommt (soweit keine abweichende Übergangsregelung getroffen wird), können derzeit also voraussichtlich noch bis März 2014 Mieterhöhungen mit der alten Kappungsgrenze von 20% ausgesprochen werden. Sicherheitshalber sollte man aber bereits im Januar 2014 tätig werden.(tb)

12.11.2013

Schadensersatzpflicht des Mieters für farbigem Wandanstrich

 

Erhält der Wohnungsmieter vom Vermieter eine Wohnung mit weißen oder gedeckt gestrichenen Wänden und gibt die Wohnung bei Mietvertragsende mit in kräftigen Farben gestrichenen Wänden/Decken (z.B. rot, gelb, blau) zurück, macht er sich schadensersatzpflichtig und haftet für die Kosten des Neuanstrichs.

 

Hierbei handelt es sich um eine Schadensersatzpflicht, die unabhängig davon besteht, ob und in welchem Umfang der Mieter zur Renovierung der Mieträume verpflichtet ist. Er haftet also insbesondere auch ohne Renovierungsklausel (BGH, Urteil vom 6. November 2013 - VIII ZR 416/12). (tb)

07.08.2013

Referenzzeitpunkt für Schallschutz in Wohnungen


Grundsätzlich gilt für die Einhaltung der Schallschutzbestimmungen in Wohnungen der Maßstab, der im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes gültig war. Nur bei intensiven Eingriffen in die Gebäudesubstanz, vergleichbar mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes, gelten die aktuellen Anforderungen; BGH, Urteil vom 05.06.2013 (VIII ZR 287/12). (tb)

07.08.2013

Unwirksame Befristung eines Wohnungsmietvertrages = Kündigungsverzicht


Befristete Mietverträge sind nur unter besonderen Voraussetzungen (ausnahmsweise) zulässig, vgl. § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die unwirksame Befristung eines Mietvertrages kann allerdings als wirksamer gegenseitiger Kündigungsverzicht der Mietvertragsparteien auszulegen sein gem. BGH bis zu vier Jahren zulässig; BGH, Urteil vom 10.07.2013 (VIII ZR 388/12). (tb)

25.07.2013

Wohnungsrenovierung/Quotenklausel

Eine Klausel, die zur finanziellen Abgeltung ausschließlich auf den Kostenvoranschlag des Vermieters abstellt, ist nichtig, da dem Mieter der Nachweis geringerer Kosten abgeschnitten wird: BGH-Urteil vom 29.05.2013 (VIII ZR 285/12). (tb)

11.06.2013

Wärmecontracting im Wohnungsmietrecht

Änderungen durch Mietrechtsreform ab 01.07.2013

 

Bisher konnten Vermieter, die vom Eigenbetrieb der Heizung zum sogenannten Wärme-Contracting übergehen wollten, die vom Contractor in Rechnung gestellten Kosten in vollem Umfang auf die Mieter umlegen. Dies galt jedenfalls für Mietverträge, die ab dem 01.05.1984 abgschlossen wurden und auf die ab diesem Zeitpunkt geltende "Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung" Bezug nahmen bzw. die später folgende Betriebskostenverordnung.

 

Mit dem Mietrechtsänderunggesetz tritt ab 01.07.2013 eine neue Regelung zum Wärme-Contracting in Kraft (§ 556 c BGB). Danach wird die vollständige Kostenumlage nunmehr an andere Voraussetzungen geknüpft:

 

Die Contracting-Kosten können als Betriebskosten in Zukunft nur auf den Mieter umgelegt werden, wenn:

 

1.  die Wärme mit verbesserter Effizienz geliefert wird, entweder

 

a)   aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder

b)   aus einem Wärmenetz oder

c)   im Rahmen eines Betriebsführungs-Contracting einer vorhandenen Heizungsanlage      mit einem Jahresnutzungsgrad von mindestens 80 Prozent

und

 

2. die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung nicht    übersteigen, die Umstellung also kostenneutral erfolgt.

 

Die Umstellung muss der Vermieter spätestens drei Monate zuvor in Textform ankündigen. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

 

Diese neuen Voraussetzungen gelten insbesondere auch für Mietverträge, die nach dem 01.05.1984 abgeschlossen wurden und bei denen in der Zwischenzeit noch nicht auf Wärmecontracting umgestellt worden ist. Soll jetzt umgestellt werden, müssten die obigen Voraussetzungen eingehalten werden.

 

Ist allerdings eine Umstellung von Eigenbetrieb auf Wärmecontracting aufgrund von älteren Mietverträgen (abgeschlossen ab 01.05.1984) bereits erfolgt, bleibt es bei dieser Umstellung, ohne dass hierzu noch besondere Voraussetzungen erfüllt werden müssten.

 

Erfolgt eine Umstellung erst ab 01.07.2013, sei es aufgrund eines älteren Mietvertrages oder aufgrund eines neuen oder künftigen Mietvertrages, muss der Grundsatz der Kostenneutralität eingehalten werden, vgl. oben Ziffer 2. Soweit diese Bedingung nicht eingehalten werden kann, sind aus den Wärmelieferungskosten die Primärenergiekosten (für Gas oder Öllieferungen) herauszurechnen, die dann auf den Mieter umgelegt werden können. Der verbleibende Differenzbetrag zwischen Primärenergiekosten und Wärmelieferungskosten verbleibt in diesem Falle beim Vermieter.


Noch nicht geklärt ist, was gilt, wenn im Umstellungsjahr eine Kostenneutralität gewahrt wird, sich aber später die Wärmecontractingkosten höher entwickeln als die Primärenergiepreise, ist noch nicht geklärt. Die Literatur vertritt die Auffassung, dass es nur auf das erste Jahr ankommt.

 

Weitere Einzelheiten werden sich aus einer Verordnung ergeben, die allerdings bislang noch nicht vorliegt.

 

Thomas Brandt

Benjamin Hansen

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Rechtsanwälte              

Frey Schäfer Brandt 

 

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