12.04.2019

 

Unbefristeter Fortgeltungsbeschluss über Wirtschaftsplan möglich

 

Der BGH hat am 14.12.2018 (Aktenzeichen V ZR 2/18) entschieden, dass ein sogenannter Fortgeltungsbeschluss zum beschlossenen Wirtschaftsplan nicht befristet werden muss. Es darf also (wieder!) beschlossen werden: Der beschlossene Wirtschaftsplan gilt solange fort, bis ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wird.

 

Zwischenzeitlich war dieser Beschluss auf Kritik gestoßen. Von einigen Kommentatoren (z.B. Hügel/Elzer, WEG-Kommentar) wurde vertreten, dass ein solcher Beschluss mangels Beschlusskompetenz nichtig sei, weil er im Ergebnis einen Dauer-Wirtschaftsplan schaffe, was den Verwalter von der jährlichen Neuaufstellung eines Wirtschaftsplanes entbinde. Dieser Auffassung hat der BGH eine Absage erteilt und eine unbefristete Fortgeltung zugelassen, weil hierdurch effizient für die erforderliche finanzielle Ausstattung der WEG entschieden werden könne.

 

Unabhängig davon ist es natürlich im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung geboten, grundsätzlich jedes Jahr zu überlegen und zu entscheiden, ob ein bestehender Wirtschaftsplan nicht den aktuellen Bedingungen angepasst werden muss. Dies ist die Pflicht des Verwalters und der Wohnungseigentümer. Dennoch bleibt aber der Beschluss über eine unbegrenzte Fortgeltung des Wirtschaftsplanes verbindlich.

T.B.

 

 

23.07.2018

BGH-Urteil vom 08.06.2018, Az. V ZR 125/17:

Haftung der WEG für Pflichtverletzungen des Verwalters

Schadensersatzansprüche des einzelnen Eigentümers bei Schäden am Sondereigentum

 

Mit dem aktuellen Urteil des BGH vom 08.06.2018 ist eine grundlegende Klärung zur Haftung der WEG und des Verwalters gegenüber einzelnen Eigentümern bzw. zu Schadensersatzansprüchen einzelner Eigentümer bei Schädigung ihres Sondereigentums erfolgt. Hiernach gilt:

 

1.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss sich Pflichtverletzungen des Verwalters nicht zurechnen lassen. Wird also Sondereigentum aufgrund Pflichtverletzung des Verwalters (z.B. nicht ordnungsmäßige Umsetzung eines Beschlusses) beschädigt, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht den Verband (WEG) in Anspruch nehmen, sondern nur den Verwalter.

 

2.

Jeder Wohnungseigentümer hat einen individualrechtlichen Anspruch auf Durchsetzung von Beschlüssen durch den Verwalter. Dieser Anspruch kann vom einzelnen Eigentümer gegenüber dem Verwalter geltend gemacht und klageweise durchgesetzt werden. Eine Beteiligung der übrigen Eigentümer oder der Wohnungseigentümergemeinschaft ist hierzu nicht erforderlich.

 

3.

Wird das Sondereigentum des einzelnen Eigentümers durch Instandsetzungsmaßnahmen oder wegen nicht ordnungsmäßiger Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum beschädigt, die von der WEG beauftragt wurden, besteht kein Anspruch des einzelnen Eigentümers gegen die WEG. Die WEG muss sich das Verschulden der Handwerker, Bauleiter oder Architekten nicht gemäß § 278 Abs. 1 BGB (Erfüllungsgehilfe) zurechnen lassen. Vielmehr hat der geschädigte Eigentümer nur einen Schadensersatzanspruch gegen den Handwerker.

 

Dieses Urteil schafft Rechtsklarheit bezüglich der rechtlichen Beziehungen zwischen dem einzelnen Eigentümer, dem Verband WEG und Beauftragten des Verbandes. Zum Teil wird die bisherige Rechtsprechung des BGH geändert. tb

 

 

19.12.2016

Ablauf der Verjährungsfristen zum 31.12.2016


Ggrundsätzlich gilt für alle Forderungen der WEG´s und Vermieter die Regel-Verjährungsfrist von drei Jahren gem. § 195 BGB. Diese Frist beginnt am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist (§ 199 I BGB).

 

I. Mietforderungen

 

1. Mietforderungen (Monatsmieten) des Jahres 2013 verjähren am 31.12.2016.

2. Betriebskostenabrechnungen 2012 (zugestellt in 2013) verjähren am 31.12.2016.

3. Abrechnung von Betriebskosten: Dies ist keine Verjährungs-, sondern eine Ausschlussfrist: Bei Wohnraum müssen die Betriebskosten 2015 bis zum 31.12.2016 abgerechnet werden, Zugang beim Mieter bis spätestens 31.12.2016 innerhalb der üblichen Postzugangszeiten (i. d. R. bis spätestens 12.00 Uhr). Die Ausschlussfrist gilt nicht für Gewerbemieter, Urteil des BGH vom 27.01.2010 in NZM 2010, Seite 240.

4. Sonderverjährung: Für Schadensersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter wegen Beschädigung der Mietsache oder nicht durchgeführter Renovierung gilt die sechsmonatige Verjährungsfrist, die mit Rückgabe der Wohnung beginnt.

 

II. WEG-Forderungen

 

1. Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Zahlung der monatlichen Hausgelder aus dem Jahre 2013 verjähren am 31.12.2016.

2. Wohnlastabrechnungen 2012 (beschlossen in 2013) verjähren am 31.12.2016.

a) Dies gilt allerdings nur für die Abrechnungsspitze, also den Differenzbetrag zwischen Jahreskosten und Hausgeldsoll.

b) Enthält das Abrechnungsergebnis neben der Abrechnungsspitze auch nicht gezahlte Hausgelder des vorangegangenen Jahres, gilt für diese Forderungen die Verjährungsfrist gem. oben Ziffer 1, so die aktuelle BGH-Entscheidung vom 01.06.2012 = V ZR 171/11 = NZM 2012, Seite 562. Dies bedeutet, dass die in den Wohnlastabrechnungen 2013 enthaltenen Hausgeldrückstände 2013 auch bereits am 31.12.2016 verjähren!!!

3. Forderungen aus Sonderumlagen, die in 2013 beschlossen und fällig geworden sind, verjähren am 31.12.2016.

4. Forderungen auf Rückbau baulicher Veränderungen aus dem Jahre 2013 verjähren am 31.12.2016, sofern die WEG/Eigentümer bis Ende 2013 Kenntnis hatten.

5. Schadensersatzansprüche gegen ausgeschiedene Verwalter aus dem Jahre 2013 verjähren grundsätzlich ebenfalls Ende 2016; der Verwaltervertrag kann jedoch unter Umständen (Umfang streitig) abgekürzte Verjährungsfristen vorsehen: Verwaltervertrag prüfen!

 

III. Verfahren zur Verjährungshemmung

 

Die Verjährungsfrist kann grundsätzlich nur dadurch gehemmt werden, dass der Anspruch vor Fristablauf gerichtlich geltend gemacht wird (zum Beispiel durch Klage oder Mahnbescheid). Die entsprechenden Schriftstücke müssen bei Gericht am 31.12.2016 eingegangen sein und anschließende Kostenanforderungen des Gerichtes müssen unverzüglich bedient werden (spätestens innerhalb von 14 Tagen).

 

Alternativ kann mit dem jeweiligen Schuldner ein Verjährungsverzicht ("Verzicht auf die Einrede der Verjährung") vereinbart werden; schriftlich niederlegen! (tb)

 

16.12.2016

Nochmals: Rauchmelder-Wartung

 

Gemäß § 49 BauO NW ist die Anschaffung von Rauchmeldern eine Verpflichtung des Eigentümers. Dagegen ist die Sorge für die Betriebssicherheit eine Verpflichtung des Besitzers (also des selbstnutzenden Eigentümers oder des Mieters).

 

Diese Trennung im öffentlichen Recht war Anlass für Diskussionen und unterschiedliche Auffassungen der Gerichte, ob die Wohnungseigentümer in NRW* (neben der Anschaffung von Rauchmeldern, wie vom BGH bereits am 08.02.2013 = V ZR 238/11 entschieden) auch die Beschlusskompetenz haben, über einen Wartungsvertrag zu entscheiden und die Kosten des Wartungsvertrages auf die Eigentümer nach Miteigentumsanteilen oder etwa der Anzahl der in der entsprechenden Wohnung verbauten Rauchmelder zu verteilen.

 

Diese Frage hat das Landgericht Dortmund jetzt in zwei aktuellen Entscheidungen vom 19.04.2016 (1 S 437/15) und 05.08.2016 (1 S 80/16) ausdrücklich bejaht. Danach können die Wohnungseigentümer nicht nur per Mehrheitsbeschluss über die Anschaffung und den Einbau der Rauchmelder, sondern auch über den Abschluss eines Wartungsvertrages mit Kostenverteilung auf die Wohnungseigentümer entscheiden.

 

Soweit die Wohnungen vermietet sind, dürfte es sich nach den mittlerweile vorliegenden Urteilen der Mietgerichte auch wohl um Betriebskosten handeln, die auf den Mieter umgelegt werden können.

 

*[Die Beschlusskompetenz für die Wartung hatte der BGH zwar ebenfalls in seiner obigen Grundsatzentscheidung bejaht; dort ergab sich die Beschlusskompetenz aber unmittelbar aus § 45 Abs. 6 der dort maßgeblichen HamburgischenBauO, die nicht zwischen den Adressaten der Einbaupflicht und der Betriebssicherheit unterscheidet.] (tb)

 

12.12.2016

Zusatzvergütung der Verwaltung (z.B. Mahnkosten etc.)

 

In vielen Verwalterverträgen ist mittlerweile eine Sondervergütung des Verwalters für Zusatztätigkeiten vereinbart. Solche Vereinbarungen sind zwar im Einzelnen rechtlich umstritten (insbesondere kritische Rechtsprechung des LG Dortmund, z.B. Urteil vom 14.06.2016 = 1 S 455/15 = BeckRS 2016, 18714), werden jedoch nach überwiegender Meinung als wirksam angesehen, jedenfalls wenn der Verwaltervertrag bestandskräftig beschlossen und die Regelung hinreichend transparent und bestimmt ist.

 

Eine solche Regelung bedeutet allerdings nicht automatisch, dass die vom Verwalter beanspruchte Sondervergütung auf den verursachenden Eigentümer umgelegt werden kann, denn zunächst einmal handelt es sich bei dem Verwaltervertrag um eine Vereinbarung zwischen WEG und Verwalter. Für die Direktbelastung des verursachenden Eigentümers bedarf es eines Eigentümerbeschlusses zur besonderen Kostenverteilung. Dieser ist gemäß gesetzlicher Öffnungsklausel des § 21 Abs. 7 WEG mit einfacher Mehrheit möglich und sollte - sofern noch nicht geschehen - gefasst werden, sinngemäß etwa wie folgt:

 

Die Wohnungseigentümer beschließen gemäß, dass die zu Lasten der WEG entstehenden Zusatzkosten der Verwaltung gemäß Verwaltervertrag in Form von Mahnkosten, Kosten für die Nicht-Teilnahme am Lastschriftverfahren sowie Kosten für die Beitreibung von Hausgeldrückständen, nach § 21 Abs. 7 WEG abweichend von § 16 Abs. 2 WEG so verteilt werden, dass sie auf den jeweils verursachenden Eigentümer umgelegt werden.

 

Soweit die Verwalterverträge bislang Kürzel enthalten, beispielsweise "**Weiterberechnung an den Verursacher", dürfte dies keine ausreichende Beschlusswirkung im Sinne von § 21 Abs. 7 WEG haben. (tb)

 

07.10.2016

Nachweis der Verwalterbestellung für die Verwalterzustimmung

 

Sieht die Teilungserklärung vor, dass der Verwalter der Veräußerung eines Sondereigentums zustimmen muss, ist neben der Zustimmungserklärung des Verwalters auch der Nachweis der Verwalterbestellung erforderlich. Dies erfolgt in der Regel durch die Vorlage des Protokolls der Eigentümerversammlung mit dem Bestellungsbeschluss, in dem die  Unterschriften unter dem Protokoll notariell beglaubigt werden.

 

Das OLG München fordert in seiner Entscheidung vom 30.05.2016 (34 Wx 17/16) zusätzlich, dass bei den Unterschriften unter dem Protokoll auch angegeben wird, in welcher Eigenschaft die Unterzeichnenden unterzeichnen, also als Versammlungsleiter, Vorsitzender der Verwaltungsbeirates, stellvertretender Vorsitzender des Verwaltungsbeirates und Eigentümer.

 

Es ist also darauf zu achten, dass bei derartigen Protokollen der Name und die Funktion des Unterzeichnenden in Druckschrift mit angegeben werden.

 

Der weitergehende Nachweis, dass der unterzeichnende Beiratsvorsitzende bzw. dessen Stellvertreter wiederum als solche tatsächlich auch bestellt sind, also die Vorlage auch dieses Bestellungsprotokolls, ist nicht erforderlich (tb).

 

07.10.2016

Achtung: Legionellenprüfung bis spätestens zum 31.12.2016

 

Nach der Trinkwasserverordnung ist spätestens bis zum 31.12.2016 eine erneute Legionellenprüfung vorzunehmen, auch wenn bereits die erste Legionellenprüfung erfolgt ist oder nach dem 31.12.2013 erfolgt ist. Das Gesetz sieht einen festen 3-Jahres-Prüf-Rhythmus vor.

 

Der Überprüfungsverpflichtung unterfallen alle Häuser mit mehr als zwei Wohnungen, deren zentrale Warmwasseranlage(n) ein Speichervolumen von mehr als 400 Liter haben oder das Volumen der Rohrleitung von der Warmwasserversorgung bis zur Endnahmestelle mindestens drei Liter beträgt.

 

Die Überprüfung soll von staatlich akkreditierten Sachverständigen vorgenommen werden. Die zugelassenen Sachverständigen bzw. Unternehmen sind den Listen der jeweils zuständigen Landesämtern für Gesundheit und Lebensmittelsicherheit zu entnehmen.

 

Soweit eine diesbezügliche Beschlussfassung der Wohnungseigentümer im Rahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft bisher nicht erfolgt ist (ist grundsätzlich zu empfehlen; gegebenenfalls auch die Fassung eines Vorratsbeschlusses, dass der Verwalter berechtigt ist, alle drei Jahre die Prüfung durchführen zu lassen), besteht meines Erachtens gleichwohl die Befugnis (und wohl auch Verpflichtung) des Verwalters, die Maßnahmen zur Wahrung der Frist zu veranlassen (§ 27 Abs. 1 Ziffer 3 und § 27 Abs. 3 Ziffer 3 WEG). Außerdem sollten aus Haftungsgründen alle veranlassten Maßnahmen schriftlich dokumentiert und zu den Verwaltungsunterlagen genommen werden.

 

(tb)

22.08.2016

Eichrecht: Nicht mehr geeichte Wärme-Zwischenablesegeräte dürfen nicht für eine WEG-Abrechnung verwendet werden: Nichtzulassungsbeschluss des OVG NRW vom 25.07.2016, AZ: 4 A 1149/15

 

Das zuständige Eichamt (Landesbetrieb Mess- und Eichwesen NRW) hatte der WEG die Verwendung der Messergebnisse, die aufgrund nicht geeichter Zwischenableseuhren ermittelt wurden, untersagt. Das Verwaltungsgericht Köln und das OVG Münster haben den von der WEG angefochtenen Bescheid des Eichamtes bestätigt mit der zivilrechtlichen Folge, dass nach Wohn- bzw. Nutzfläche abgerechnet werden musste.

 

1.
Das OVG geht davon aus, dass die Verwendung der Messergebnisse auch im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bzw. im Verhältnis der WEG zu den einzelnen Eigentümern einen "geschäftlichen Verkehr" im Sinne von § 25 Abs. 1 Nr. 1 Eichgesetz darstellt. Das gleiche gilt dann konsequenterweise auch für das Verhältnis des Eigentümers zu seinem Mieter, wenn er bei der Betriebskostenabrechnung die Messergebnisse verwendet.

 

2.
Das OVG geht weiter davon aus, dass das Eichamt im Rahmen des Ermessens auch zurecht die Entscheidung des BGH vom 17.11.2010 (VIII ZR 112/110) zur Verwendbarkeit von ungeeichten Messergebnissen nicht berücksichtigt hat.

 

Denn diese Entscheidung hat lediglich zivilrechtliche Auswirkungen im Verhältnis zwischen den Beteiligten (hier: WEG/Eigentümer bzw. Eigentümer untereinander). Die Behörde handelt nicht ermessensfehlerhaft. Das gesetzliche Verbot der Verwendung ungeichter Messgeräte im geschäftlichen Verkehr soll angesichts zunehmenden Umfangs des Güter- und Energieaustausches, der über geeichte Messgeräte abgewickelt wird, verlässliche Abrechnungen ermöglichen und damit gerade zivilrechtliche Streitigkeiten, in denen aufwendig die Richtigkeit der abgelesenen Werte nachgewiesen werden müsste, vermeiden. Gerade im Hinblick auf die Rechtsprechung des BGH, die im Einzelfall zu einer aufwendigen Beweisführung des Verwenders von ungeeichten Messgeräten führt, besteht Anlass zu ordnungsbehördlichem Einschreiten.

 

Die Problematik betrifft natürlich nicht nur Wärmemengenzähler und Heizmessgeräte, sondern auch Kaltwasseruhren und Warmwasseruhren, aufgrund derer verbrauchsabhängig abgerechnet wird.

 

(tb)

01.08.2016

Beschluss über Rauchwarnmelder / aktualisierte Fassung Stand 21.07.2016

 

Gemäß § 49 Abs. 7 LBauO NRW müssen Schlafräume, Kinderzimmer und Flure (über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen) jeweils mit mindestens einem Rauchwarnmelder ausgestattet werden, und zwar spätestens bis zum 31.12.2016. Nach wie vor nicht höchstrichterlich geklärt ist die Frage, ob die Wohnungseigentümer hierüber beschließen müssen. Geklärt ist lediglich vom BGH, dass die Wohnungseigentümer den Einbau vergemeinschaften dürfen, also eine gemeinschaftliche Sammelaktion durchführen können. Nachfolgend die aktuell wichtigsten Diskussionspunkte:

 

1. Die umfangreiche Fachliteratur geht überwiegend davon aus, dass eine Pflicht zur gemeinsamen Beschlussfassung besteht, wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft ausschließlich aus Wohnungen besteht, also kein Teileigentum vorhanden sind (seien es Gewerberäume oder Garagen, auch nur eine einzige). In diesem Falle besteht eine geborene Zuständigkeit der Gemeinschaft. Der Verwalter muss den Einbau auf die Tagesordnung setzen und die Eigentümer müssen beschließen. Die Beschlussfassung bezieht sich allerdings nur auf die Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern (also Anschaffung und Installation).

 

Handelt es sich um eine WEG, in der neben Wohnungen auch Teileigentum vorhanden sind (einige einzige Garage im Sondereigentum reicht beispielsweise aus), besteht keine geborene Verbandszuständigkeit. In diesem Falle kann die Wohnungseigentümergemeinschaft den Beschluss fassen (Beschlusskompetenz), muss es aber nicht. Der Verwalter muss in diesem Fall aber wenigstens die Wohnungseigentümer über ihre Verpflichtung informieren, beispielsweise durch zur Verfügungstellung eines Informationsblattes mit den wesentlichen Eckdaten.

 

2. Bei einem beschlossenen gemeinschaftlichen Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen stellt sich immer wieder die Frage, ob die Eigentümer, die bereits selbst installiert haben, von dem gemeinschaftlichen Einbau ausgenommen werden müssen. Diese Frage ist zu verneinen. Auch diese Eigentümer müssen eine Gemeinschaftsinstallation hinnehmen, weil das Gemeinschaftsinteresse vorgeht. Dies hat der BGH in zwei Grundsatzentscheidungen für das Mietrecht im Hinblick auf den Mieter entschieden (BGH Urteil vom 17.06.2015, VIII ZR 290/14). Dem hat sich das Landgericht Düsseldorf in seinem Beschluss vom 01.07.2015 (25 S 167/14) angeschlossen: Auch der Eigentümer, der bereits selbst eingebaut hat, muss einen Neueinbau durch die WEG nach entsprechender Beschlussfassung dulden. Die Eigentümer könnten alternativ aber auch einen modifizierten Beschluss fassen, wobei dann das Risiko, dass die bereits installierten Rauchwarnmelder hinsichtlich Technik und Installation den Vorschriften entsprechen, allerdings bei der WEG liegt.

 

3. Ein weiterer diskutierter Komplex ist die Wartung der Rauchwarnmelder. Nach den Bestimmungen der Landesbauordnung (§ 48 Abs. 7 Satz 4 BauO NRW) ist die "Betriebsbereitschaft grundsätzlich durch den unmittelbaren Besitzer" sicherzustellen, also den selbstnutzenden Eigentümer oder den Mieter.

 

Ob die Wohnungseigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz hat, auch die Wartung der Rauchwarnmelder aus Sicherheits- und Kontrollzwecken an sich zu ziehen, also gemeinschaftlich zu beauftragen, ist streitig. Das Amtsgericht Bottrop hat einen derartigen Beschluss mangels Beschlusskompetenz für nichtig erklärt (Urteil vom 18.09.2015 = 20 C 25/15). Der dort entschiedene Sachverhalt ist allerdings ein anderer. Dort wurde die Wartungspflicht den einzelnen Eigentümern (und nicht der Gemeinschaft) auferlegt.

 

Meines Erachtens müsste hinsichtlich der Übernahme der Wartungspflicht durch die WEG als Verband eine Beschlusskompetenz bestehen. Außerdem dürfte ein solcher Beschluss auch grundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, also nicht anfechtbar sein. Der BGH hat das überwiegende Interesse des Eigentümers an der Sicherstellung der Ausstattung und Funktion der Rauchwarnmelder herausgehoben. Dem hat sich das Landgericht Düsseldorf für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander angeschlossen und ebenfalls das überwiegende Gemeinschaftsinteresse an "Einbau und Wartung der Rauchwarnmelder aus einer Hand" betont. Ich gehe deshalb davon aus, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft neben dem Einbaurecht bzw. der Einbaupflicht auch eine Beschlusskompetenz für den Abschluss eines Wartungsvertrages hat, also ein Gemeinschaftsvertrag beschlossen werden darf (nicht muss). Ein solcher Beschluss entspricht auch Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung (das heißt, er hält einer Anfechtung stand), wenn die allgemeinen Bedingungen erfüllt sind (ordnungsmäßige Ankündigung, Angebotseinholung und Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes). (tb)

01.08.2016

Beschluss über Wohnlastabrechnung und Wirtschaftsplan

 

Beschlüsse über die Wohnlastabrechnung und den Wirtschaftsplan gemäß § 28 WEG müssen hinreichend bestimmt sein und dürfen die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nicht überschreiten.

 

Wohnlastabrechnung: Bei der Wohnlastabrechnung ist im Beschlusstext anzugeben, um welche Wohnlastabrechnung es sich handelt. "Wohnlastabrechnung 2016" reicht allein nicht aus. Erforderlich ist mindestens die Angabe des Druck- bzw. Entwurfsdatums, welches auf den Abrechnungsentwürfen steht. Noch besser ist die Bezifferung der zu beschließenden Einnahmen und Ausgaben. Gegenstand des Beschlusses ist die Gesamtabrechnung nebst den Einzelabrechnungen. Ob die Gesamtabrechnung und die Einzelabrechnungen der Beschluss-Sammlung (ggf. als Anlage) beizufügen sind, ist streitig (dafür: z.B. Hügel/Elzer, WEG, aktuelle Auflage 2015, § 28, Rn. 131 und Bärmann, WEG, 13 Auflage 2015, § 24, Rn. 165 mit Hinweis in der Beschlusssammlung; dagegen: Niedenführ, WEG, 11. Auflage 2015, § 24, Rn. 85).

 

Der Beschluss über die Abrechnung sollte auch die "sofortige Fälligkeit" enthalten (zwecks Verpflichtung der im Zeitpunkt der Beschlussfassung vorhandenen Eigentümer); die Zahlungsfrist zum Ausgleich der Abrechnungsergebnisse ist keine verschobene Fälligkeit, sondern lediglich eine Stundung.

 

Beispiel:

"Die Wohnlastabrechnung 2015, bestehend aus Gesamtabrechnung und Einzelabrechnungen, mit Druckdatum 01.06.2016, wird genehmigt. Die Abrechnungsergebnisse sind sofort fällig. Den Eigentümern wird eine Frist zur Zahlung der Abrechnungsergebnisse bis zum 30.07.2016 eingeräumt."

 

Wirtschaftsplan: Ein Wirtschaftsplan (bestehend aus Gesamtwirtschaftsplan und Einzelwirtschaftsplänen) wird grundsätzlich nur für die Dauer eines Jahres beschlossen. Eine "automatische" Fortgeltung für den Anschlusszeitraum gibt es nicht. Ob der Wirtschaftsplan bereits im Vorjahr für das kommende Jahr beschlossen werden muss (so Hügel/Elzer, WEG, § 28, Rn. 17) oder auch noch im laufenden Jahr (rückwirkend ab 01.01.) beschlossen werden kann (so die herrschende Meinung), ist nicht abschließend geklärt, wohl aber im Sinne der herrschenden Meinung zu beantworten.

 

Ein sogenannter Fortgeltungsbeschluss ist zulässig und zweckmäßig. Allerdings ist zweifelhaft, ob er unbegrenzt, also mit unendlicher Wirkung, beschlossen werden kann ("...gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplanes"). Besser ist die Begrenzung auf den Zeitraum des kommenden Wirtschaftsjahres ("...gilt bis zur Beschlussfassung des nächsten Wirtschaftsplanes im kommenden Jahr"). Ändern sich im kommenden Jahr die Einnahme- und Ausgabeverhältnisse nicht (wesentlich), kann die weitere Gültigkeit des bestehenden Wirtschaftsplanes auch für das laufende bzw. kommende Wirtschaftsjahr beschlossen werden. Hierzu ist allerdings ein neuer (Fortgeltung-) Beschluss notwendig.

 

Beispiele:

"Der mit Einladungsschreiben vom ... vorgelegte Gesamtwirtschaftsplan nebst Einzelwirtschaftsplänen für das Jahr 2016 wird genehmigt. Er bleibt so lange gültig, bis im Jahre 2017 über einen neuen Wirtschaftsplan beschlossen wird.

 

Oder (bei Fortgeltung aus dem Vorjahr):

 

"Der Wirtschaftsplan für das Jahr 2015 wird auch für das Jahr 2016 beschlossen. Er bleibt so lange gültig, bis im Jahr 2017 ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wird." (tb)

27.03.2015

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist "Verbraucher" gem. § 13 BGB.

 

Am 25.03.2015 hat der Bundesgerichtshof in der bisher in Rechtsprechung und Literatur umstrittenen Frage entschieden, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft "Verbraucher" im Sinne von § 13 BGB ist (BGH VIII ZR 243/13). Die Verbrauchereigenschaft liegt bereits dann vor, wenn ein einziges Mitglied der WEG Verbraucher ist (im Regelfall also als Privatperson handelt).

 

Die Verbrauchereigenschaft ist für viele Fragen maßgeblich, in denen es um die Wirksamkeit Allgemeiner Geschäftsbedingungen (AGB) geht. Im entschiedenen Fall ging es um eine Preisanpassungsklausel in einem Gaslieferungsvertrag zwischen einer Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Gaslieferanten. Aufgrund der Verbrauchereigenschaft der WEG hat der BGH die Preisanpassungsklausel für ungültig erklärt und die Klage des Gaslieferanten auf Nachzahlung einer Preiserhöhung für zweieinhalb Jahre in Höhe von rund 185.000,00 € abgewiesen.

 

Die Verbrauchereigenschaft ist aber auch relevant für WEG-Verwalterverträge (dort z.B. Haftungsklauseln und Entgeltanpassungsklauseln), Werkverträge mit Handwerkern nach VOB (u.U. kann durch AGB die VOB nicht wirksam vereinbart werden), sonstige Versorgungsverträge über Wärmelieferung und Strom (Preisanpassungsklauseln) sowie Kabelfernsehverträge und Wartungsverträge (dort insbesondere die Preisanpassungsklauseln) sowie Anwaltsberatung (Deckelung der Kosten für Erstberatung auf 190,00 € netto und der Kosten für Rechtsgutachten auf 250,00 € netto, falls keine Vereinbarung getroffen wurde). (tb/bh)

 

24.03.2015

Datenschutz bei Funkablesung

 

Heizkostenverbräuche werden oft per Funkablesung festgestellt, gespeichert und übermittelt. Der Eigentümerbeschluss über die Umstellung von der manuellen Ablesung auf die Funkablesung dürfte grundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und mit einer einfachen Mehrheit der Stimmen möglich sein.

 

Da es sich bei den abgelesenen Daten jedoch um personenbezogene Daten im Sinne des Bundesdatenschutzgesetzes handelt, ist es für die Ordnungsmäßigkeit des Beschlusses über die Funkablesung unabdingbar, in den Beschlusstext aufzunehmen, "dass die Verbrauchsdaten lediglich für die Erstellung der Heizkostenabrechnung und dort auch nur im Rahmen des Erforderlichen erfasst und verarbeitet werden".

 

Das Landgericht Dortmund hat mit Urteil vom 28.10.2014 einen Beschluss über die Umstellung auf Funkablesung für ungültig erklärt, weil dieser Zusatz im Beschlusstext fehlte. (tb)

 

02.01.2015
Verjährung von Rückbauansprüchen: Keine Zurechnung der Verwalterkenntnis!

 

Am 04.07.2014 hat der BGH entschieden (AZ: V ZR 183/13), dass sich die Wohnungseigentümer einer WEG eine eventuelle Kenntnis des Verwalters von einer ungenehmigten baulichen Veränderung eines anderen Eigentümers nicht zurechnen lassen müssen, es also auf ihre eigene Kenntnis ankommt.

Dies ist eine wegweisende Grundsatzentscheidung für die Frage, wann die Verjährung von Rückbauansprüchen beginnt und wann sie endet. Grundsätzlich beginnt die Verjährung mit Kenntnis der einzelnen Eigentümer von der baulichen Veränderung. Solange noch ein einziger Eigentümer keine Kenntnis hat, beginnt die Verjährung nicht. Dies gilt auch dann, wenn der Verwalter - etwa anlässlich einer Ortsbegehung wegen einer anderen Angelegenheit - Kenntnis von der baulichen Veränderung erhält. Dies müssen sich die Eigentümer nicht zurechnen lassen, jedenfalls solange nicht, wie sie den Rückbauanspruch nicht vergemeinschaften. Erst mit der Vergemeinschaftung wird der Rückbauanspruch eine Angelegenheit des Verbandes und erst dann muss sich der Verband und somit die einzelnen Eigentümer die Kenntnis des Verwalters zurechnen lassen. (tb)

02.01.2015
Bevorrechtigte Hausgeldansprüche der WEG in der Zwangsversteigerung gehen auch einer Auflassungsvormerkung vor!

 

Seit dem 01.07.2007 sind Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft aus den letzten zwei Kalenderjahren vor der Beschlagnahme in Höhe von 5 % des Verkehrswertes vor den Forderungen anderer Gläubiger (insbesondere aller Grundpfandgläubiger: Hypotheken und Grundschulden) bevorrechtigt. Unentschieden war bisher, ob der Vorrang auch gegenüber einer schon eingetragenen Auflassungsvormerkung eines Erwerbers gilt. Insoweit hat der BGH jetzt seine frühere Auffassung (NZM 2007, Seite 377 = NJW 2007, Seite 2993) zugunsten der WEG geändert: Mit Beschluss vom 09.05.2014 (V ZB 123/13) hat der BGH klargestellt, dass die bevorrechtigten Hausgeldansprüche auch einer Auflassungsvormerkung vorgehen. Ein auflassungsvormerkungsberechtigter Käufer kann die Zwangsversteigerung also nicht verhindern, selbst dann nicht, wenn er später als Volleigentümer eingetragen wird. Er haftet dann der Wohnungseigentümergemeinschaft für die bevorrechtigten Hausgeldforderungen, die er allerdings auch bereits während des Verfahrens gem. § 268 BGB ablösen kann. (tb)

22.12.2014

Neues Mess- und Eichgesetz - Änderungen im WEG- und Mietrecht ab 01.01.2015

 

Mit Wirkung ab 01.01.2015 treten das neue Mess- und Eichgesetz (MessEG) und die Mess- und Eichverordnung in Kraft. Daraus ergeben sich einige Änderungen/Neuerungen im WEG- und Mietrecht, insbesondere eine Anzeigepflicht des Verwenders von Messgeräten (WEG-Verwalter, Vermieter, Miet-Verwalter) gegenüber der zuständigen Eichbehörde, neue Kennzeichnung der Eichfristen auf den Messgeräten sowie ein gesetzliches Verwendungsverbot für Messwerte, die von ungeeichten Messgeräten ermittelt wurden. (tb/bh)

Neues Mess- und Eichgesetz - Änderungen im WEG- und Mietrecht
Neues Mess- und Eichgesetz - Änderungen [...]
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10.06.2014

Eigentümerinformation zu Brandwarnmeldern (aktualisiert)

 

Die Frage, ob der WEG-Verwalter in Sachen Brandwarnmelder nur eine Informationspflicht oder auch eine konkrete Veranlassungspflicht (z.B. Beschlussantrag) gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft hat, ist noch nicht abschließend geklärt, vgl. frühere Beiträge. Mindestens besteht aber eine Informationspflicht des Verwalters.

 

Wir haben ein Musterschreiben gefertigt, welches WEG-Verwalter als Anlage zur Einladung zur nächsten Eigentümerversammlung nehmen könnten. In der Versammlung würde man dann einen Informations-Tagesordnungspunkt abhandeln und im Protokoll niederlegen, so dass jedenfalls die Erfüllung der Informationspflicht durch den WEG-Verwalter dokumentiert ist. Die aktualisierte Fassung des Musterschreibens können Sie unter nachfolgendem Link herunterladen. (tb)

Musterschreiben zu Rauchwarnmeldern, aktualisierte Fassung
Musterschreiben für WEG-Verwalter zu Rau[...]
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27.05.2014

Hinweis auf Veröffentlichung in der WuM

 

Im aktuellen Heft 5/2014 der Zeitschrift Wohnungswirtschaft und Mietrecht (WuM 2014, S. 250-255) haben wir einen Aufsatz zum Thema “Pauschalpreisvereinbarungen mit der WEG“ veröffentlicht.

 

In dieser Ausarbeitung behandeln wir Fragen der Beschlussfassung und Auftragserteilung von Werkleistungen für die WEG. Diese beschließen die Wohnungseigentümer in der Regel nur unter der Voraussetzung, dass ein bestimmter Kostenrahmen eigehalten wird, was dann aber in der Praxis meist nicht gelingt und in der Regel zu Teuerungen führt. Der Beitrag versucht,  einen systematischen Überblick über die Teuerungsgründe und die daraus resultierenden Rechtsfolgen, insb. hinsichtlich einer möglichen Haftung des WEG-Verwalters, zu geben. Gleichzeitig gibt er dem Verwalter Grundsätze an die Hand, sich selbst und die Gemeinschaft vor bösen Überraschungen zu schützen.

 

Der Beitrag stammt von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Thomas Brandt und Rechtsreferendar Benjamin Hansen. (tb/bh)

27.05.2014

Im Verbandsrechtsstreit muss auch der obsiegende Miteigentümer Kosten tragen!

 

Macht die WEG Beitrags- oder Schadensersatzansprüche gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer gerichtlich geltend, sind die ihr entstehenden Prozesskosten von allen Wohnungseigentümern zu tragen; eine Freistellung des obsiegenden Wohnungseigentümers erfolgt nicht. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Verband gemeinschaftliche Beitrags- oder Schadensersatzansprüche geltend macht. Zur Begründung verweist der BGH auf die Teilrechtsfähigkeit der WEG als Verband und die gleiche Risikoverteilung unter allen Verbandsangehörigen.

BGH, Urteil vom 04.04.2014, Az. V ZR 168/13

 

Anmerkung: Noch nicht geklärt ist, ob diese Grundsätze auch für die Verfolgung vergemeinschafteter Individualansprüche der Wohnungseigentümer gelten. Dies wird man wohl eher verneinen müssen; die vom BGH angeführten Überlegungen zur Risikoverteilung greifen in diesen Fällen nämlich nicht. (tb/bh)

27.05.2014

Eine Sonderumlage kann im Einzelfall auch für bereits abgewickelte und bezahlte Maßnahmen beschlossen werden!

 

Der Wirtschaftsplan kann nach der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung durch einen Zweitbeschluss ersetzt werden, wenn Zweifel an seiner Wirksamkeit bestehen; nichts anderes gilt für den Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage als Ergänzung des Wirtschaftsplans.

BGH, Urteil vom 04.04.2014, Az. V ZR 168/13

 

Anmerkung: Der BGH hatte in diesem Fall nur über die Frage zu befinden, ob ein „rückwirkender“ Beschluss einer Sonderumlage nichtig ist. Dies hat er verneint. Ob ein solcher Beschluss auch ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, war nicht Gegenstand der Entscheidung. In seiner Begründung lässt der BGH allerdings durchblicken, dass allein der Umstand, dass ein Sonderumlagenbeschluss „rückwirkend“ gefasst wird, jedenfalls nicht ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. (tb/bh)

27.05.2014

Die Verschmelzung eines WEG-Verwalters führt weder zum Erlöschen der Verwalterbestellung noch das Verwaltervertrags!

 

Der BGH hat entschieden, dass die Verschmelzung einer zur WEG-Verwalterin bestellten Kapitalgesellschaft (z.B. GmbH oder AG) auf eine andere Kapitalgesellschaft nicht zum Erlöschen des Verwaltervertrages führt; auch die Organstellung des Verwalters erlischt in einem solchen Fall nicht, sondern geht auf den übernehmenden Rechtsträger über.

BGH, Urteil vom 21.02.2014, Az. V ZR 164/13

 

Anmerkung: Der BGH hat ausdrücklich offen gelassen, ob diese Grundsätze auch bei der Umstrukturierung von Personenhandelsgesellschaften gelten. Anders als bei juristischen Personen, könnte bei Personengesellschaften von einem höchstpersönlichen Rechtsgeschäft ausgegangen werden. Dies würde eine Gesamtrechtsnachfolge des übernehmenden Rechtsträgers verhindern. Nach unserer Auffassung sollte - schon der Rechtssicherheit wegen – eine solche Unterscheidung nicht getroffen werden und ein Übergang von Verwaltervertrag und Organstellung in beiden Fällen bejaht werden. (tb/bh)

27.05.2014

Die Verschmelzung der Verwalterin berechtigt – als solche – nicht zur vorzeitigen Kündigung des Verwaltervertrags!

 

Die Verschmelzung einer WEG-Verwalterin stellt – für sich genommen – keinen wichtigen Grund für eine vorzeitige Kündigung des Verwaltervertrages dar. Nach einer aktuellen Entscheidung des BGH bedarf es vielmehr besonderer Umstände, die die Fortführung der Verwaltung durch den übernehmenden Rechtsträger als unzumutbar erscheinen lassen. Solche Umstände könnten z.B. in einschneidenden organisatorischen Änderungen im verschmolzenen Unternehmen gesehen werden (erhebliche Personalreduzierung, Ortsverlegung etc.).

BGH, Urteil vom 21.02.2014, Az. V ZR 164/13 (tb/bh)

15.04.2014

Pflichten der WEG als Arbeitgeber (hier Gefährdungsbeurteilung gem. § 3 Arbeitsstättenverordung i.V.m. § 5 Arbeitsschutzgesetz)

 

Häufig ist die WEG als Verband Arbeitgeber von Beschäftigten. Neben Hausmeistern und Reinigungskräften (Gebäude- und Straßenreinigung/Winterdienst etc.) kommen auch Gärtner oder Fahrstuhlführer als Arbeitnehmer der WEG in Betracht.

 

Diese Arbeitnehmer sind im Rahmen ihrer Tätigkeiten einer Vielzahl von Gefahren ausgesetzt; Hausmeister können z.B. im Treppenhaus stürzen, Gärtner sich mit einer Heckenschere verletzen.

 

Zum Schutz der Beschäftigten hat der Gesetzgeber (insb. durch das Arbeitsschutzgesetz und die Arbeitsstättenverordnung) Arbeitgebern verschiedene Pflichten auferlegt. Dazu gehören etwa eine Gefährdungsbeurteilung, also eine Dokumentation darüber, welche Gefährdungen am Arbeitsplatz auftreten können, oder eine Unterweisung der Beschäftigten über Sicherheit und Gesundheitsschutz bei der Arbeit, z.B. hinsichtlich des Tragens von Sicherheitsschuhen oder Lärmschutzkopfhörern.

 

Ein Verstoß gegen diese Pflichten kann ein Bußgeldverfahren, im Ausnahmefall sogar ein Strafverfahren nach sich ziehen. Dieses kann auch den WEG-Verwalter als Mitverantwortlichen persönlich treffen.

 

Vor diesem Hintergrund sollten sich Verwalter ‑ sofern dies noch nicht geschehen ist ‑ mit den Pflichten der WEG in ihrer Rolle als Arbeitgeber gegenüber ihren Beschäftigten auseinandersetzen und die erforderlichen Maßnahmen ergreifen. Alternativ können die Tätigkeiten auf externe Dienstleister übertragen werden; dann sind diese für ihre Arbeitnehmer verantwortlich.

(tb/bh)

21.03.2014

Löschung einer Zwangssicherungshypothek für die WEG durch den Verwalter/Vorratsbeschluss

Nach einer Entscheidung des OLG München vom 16.02.2011 (34 WX 156/10) ist der WEG-Verwalter nicht ohne weiteres ermächtigt, die Löschung einer Zwangssicherungshypothek im Grundbuch zu bewilligen, die aufgrund eines Zahlungstitels der WEG gegen den säumigen Wohnungseigentümer eingetragen wurde. Auch die Ermächtigung des Verwalters, rückständige Hausgelder im Namen der WEG gerichtlich beizutreiben, reicht nach einer verbreiteten Auffassung bei den Amtsgerichten (dort Grundbuch-Rechtspfleger) nicht aus, ihn zu legitimieren, die Zwangssicherungshypothek auch wieder rückgängig zu machen. Dies kann zu Verzögerungen und im schlimmsten Fall zur Vereitelung eines Kaufvertrages führen mit der Konsequenz, dass die WEG aus dem Kaufpreiserlös nicht befriedigt wird.

Zur Vermeidung dieses Problemes sollte sinngemäß folgender Vorratsbeschluss gefasst werden (einfache Mehrheit reicht aus):

Der Verwalter wird ermächtigt, zugunsten der WEG eingetragene Zwangssicherungshypotheken zu Lasten eines zahlungssäumigen Wohnungseigentümers löschen zu lassen.


(tb)

31.12.2013
Winterdienstbeschlüsse - in der Regel nichtig

In seiner Grundsatzentscheidung vom 09.03.2012 = V ZR 161/11 hat der BGH entschieden, dass sogenannte Winterdienstbeschlüsse, durch die einzelne Eigentümer verpflichtet werden, den Winterdienst für die Liegenschaft durchzuführen (z.B. im wöchentlichen Wechsel), in der Regel nichtig sind. Da dies auch die Verkehrssicherungspflichten und öffentlich-rechtliche Verpflichtungen der Gemeinschaft betrifft, besteht keine Beschlusskompetenz zur Übertragung auf einzelne Eigentümer.

Sollten derartige Beschlüsse noch aktiv sein, hat der WEG-Verwalter aufgrund der
- auch eigenen (!) - Verkehrssicherungspflicht verstärkte Kontrollmaßnahmen durchzuführen und ist im Rahmen seiner Nothandlungspflicht gem. § 27 Abs. 1 Ziffer 3 WEG gehalten, erforderlichenfalls einen gewerblichen Winterdienst für die WEG zu beauftragen. Darüber hinaus sollte in diesen Fällen für die nächste Eigentümerversammlung eine neue Beschlussfassung unter Beachtung des Grundsatzurteils des BGH vorgesehen werden. (tb)

23.12.2013

Bankkonten von WEGs ab 01.01.2014 besser gesichert

 

Bankkonten von Wohnungseigentümergemeinschaften genießen ab dem 1.1.2014 einen verstärkten Schutz im Rahmen der gesetzlichen Einlagensicherung. Bisher galt die WEG als Einzel-Anleger i.S.d. Einlagensicherungs- und Anlegerentschädigungs-gesetzes (EAEG). Sparguthaben von WEGs waren nur bis zu einem Betrag von maximal 100.000,00 € staatlich abgesichert. Ab Januar 2014 wird das Konto einer WEG gem. § 4 Abs. 5 S. 3 EAEG als Gemeinschaftskonto ausgelegt mit der Folge, dass alle Mitglieder der WEG als Kontoinhaber gelten. Damit ist der Anteil jedes einzelnen Miteigentümers bis zu einem Betrag von 100.000,00 € staatlich geschützt.

 

Diese Gesetzesänderung ist insbesondere für WEGs mit hohen Sparguthaben von Bedeutung. Sie müssen zukünftig nicht mehr den Verlust ihres Vermögens, häufig über viele Jahre angesparte Instandhaltungsrücklagen, befürchten. (tb)

10.12.2013
Ausstattung von Eigentumswohnungen mit Rauchwarnmeldern
Verwalterpflicht?

Ist aufgrund § 49 Abs. 7 BauO NRW und des BGH-Urteils vom 08.02.2013 (V ZR 238/11) die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht nur berechtigt (so das BGH-Urteil), sondern auch verpflichtet, sich mit dem Rauchmeldereinbau in den Eigentumswohnungen zu befassen (beispielsweise Antragspflicht des Verwalters)?

Das BGH-Urteil befasst sich nur mit der Beschlusskompetenz der Gemeinschaft (rechtliche Möglichkeit) und ist im Ergebnis unergiebig für die Frage der Verpflichtung. Die bisher vorliegenden Besprechungen und Kommentierungen zum Urteil sind nicht eindeutig. Ausdrücklich thematisiert wird die Verpflichtungsfrage nur von Dötsch in ZWE 2013, Seite 353 und Schmidt-Räntsch (Richter beim V. Zivilsenat des BGH für WEG-Sachen) in ZWE 2013, Seite 429, III. 8 a.E. Dort besteht eine Tendenz, die Verpflichtung dann zu bejahen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft nur aus Wohnungen besteht; wohl aber nicht, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft auch aus Teileigentumen besteht, etwa Garagen oder Gewerbeeinheiten. Dies kann letztlich aber wohl nicht das sachliche Entscheidungskriterium sein.

Eine längere Ausarbeitung von Casser findet sich jetzt in der DDIV (Fachmagazin für Immobilienverwalter) 2013, Seite 40. Casser und sein Verband empfehlen dem Verwalter, die Eigentümer nur zu unterrichten, jedoch (auf eigene Initiative) keine Beschlüsse auf die Tagesordnung zu setzen.

Die weitere Entwicklung muss man im Auge behalten, da von der Frage eventuell auch haftungs- und versicherungsrechtliche Konsequenzen abhängen. (tb)

01.10.2013
Käufer von Eigentumswohnungen haften nicht für Hausgeldrückstände des Voreigentümers

Nach dem WEG besteht grundsätzlich keine Erwerberhaftung (es sei denn, eine solche ist durch Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung vereinbart). Der Bundesgerichtshof hat nunmehr entschieden, dass auch keine "kleine" Erwerberhaftung in Höhe von 5 % des Verkehrswertes der übernommenen Wohnung für Hausgeldrückstände besteht, weil die Vorschrift des § 10 Abs. 1 Ziffer 2 ZVG (die für Wohnungseigentümergemeinschaften ein Vorrecht von 5 % in der Zwangsversteigerung schafft) nicht auf den rechtsgeschäftlichen Erwerb anwendbar ist, egal ob der Erwerb vom Voreigentümer oder Insolvenzverwalter erfolgt.

 

Anmerkung: Unberührt davon bleibt natürlich die nach der Rechtsprechung bestehende "mittelbare" Erwerberhaftung, die sich daraus ergeben kann, dass auch ein Erwerber anteilig für Sonderumlagen haftet, die aufgrund von Liquiditätsengpässen wegen Nichtzahlung durch frühere Eigentümer eingetreten sind.

Urteil des BGH vom 13.09.2013, AZ: V ZR 209/12 (tb)

02.09.2013

Gesetzliche Vertretungsmacht des Verwalters im Anfechtungsverfahren

 

Der WEG-Verwalter hat die gesetzliche Vertretungsbefugnis, in einem Anfechtungsverfahren die beklagten Eigentümer zu vertreten und einen Rechtsanwalt zu beauftragen. Dies gilt nicht nur für die fristwahrende Aufnahme des Verfahrens (z.B. Verteidigungsanzeige), sondern für die Führung des gesamten Anfechtungsverfahrens. Einer Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer bedarf es hierzu nicht; BGH, Urteil vom 05.07.2013 (V ZR 241/12). (tb)

02.09.2013
Nichteinladung zur WEV wegen unbekannter/neuer Adresse

Ein Wohnungseigentümer kann seine Anfechtungsklage nicht darauf stützen, dass er zu einer Eigentümerversammlung nicht eingeladen wurde (dies ist ein in der Regel beachtlicher Einladungsmangel), wenn die unterbliebene Einladung darauf beruht, dass er dem Verwalter seine aktuelle Adresse nicht oder nicht richtig mitgeteilt hat. Dies gilt nach der aktuellen BGH Entscheidung vom 05.07.2013 auch ohne eine entsprechende Vereinbarung in der Teilungserklärung. Der Verwalter ist damit auch nicht verpflichtet, von sich aus regelmäßig Erkundigungen nach den aktuellen Adressen der Wohnungseigentümer anzustellen; BGH, Urteil vom 05.07.2013 (V ZR 241/12). (tb)

23.08.2013
Beschlussprotokollierung/Eigentümerunterschriften

Enthält die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung die Bestimmung, dass "zur Gültigkeit" eines Beschlusses dessen Protokollierung erforderlich ist, führen Protokollierungsfehler (z.B. die Unvollständigkeit der Unterschriften) zur Anfechtbarkeit des Beschlusses, ohne dass es auf die materielle Ordnungsmäßigkeit ankommt. Ist darüber hinaus bestimmt, dass das Protokoll "von zwei von der Eigentümerversammlung bestimmten Eigentümern" unterzeichnet werden muss, ist dies zu Beginn der Eigentümerversammlung durch einen Beschluss umzusetzen, der seinerseits der Protokollierung bedarf. Eine Nachholung ist unzulässig. Die jahrelange, abweichende Übung der Beiratsunterzeichnung hilft ebenfalls nicht. Der Verwalter trägt das Prozesskostenrisiko (BGH in ZMR 1997, Seite 531 und ZMR 1998, Seite 171; OLG Schleswig in ZMR 2006, Seite 721; OLG Frankfurt in MietRB 2011, Seite 351). (tb)

07.08.2013
Parkbügel auf PKW-Stellplätzen

Das Anbringen von Parkbügeln an PKW-Stellplätzen stellt in der Regel eine bauliche Veränderung gem. § 22 Abs. 1 WEG dar und bedarf deshalb der Zustimmung aller (betroffenen) Miteigentümer; Änderung der bisherigen Grundsatzrechtsprechung des OLG Schleswig durch LG Düsseldorf, Urteil vom 14.03.2013 (19 S 55/12). (tb)

07.08.2013
Bestellung eines neuen Verwalters

Bei der Wahl eines neuen WEG-Verwalters sind in der Regel drei Angebote vorzulegen; BGH, Urteil vom 01.04.2011 (V ZR 96/10).

Die eingeholten Angebote sind den Eigentümern vor der Eigentümerversammlung zugänglich zu machen, ansonsten liegt ein formaler Beschlussmangel vor, der zur Beschlussaufhebung führen kann; LG Köln, Urteil vom 31.01.2013 (29 S 135/12). (tb)

07.08.2013
Technischer Standard bei Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums

Grundsätzlich entspricht nur eine Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahme den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, die nach dem aktuellen Stand der Technik und unter Einhaltung der aktuellen DIN-Normen ausgeführt wird. Eine unter diesem Standard liegende Maßnahme ist nicht mehr vom Auswahlermessen der Wohnungseigentümer gedeckt; BGH, Urteil vom 24.05.2013 (V ZR 182/12). (tb)

07.08.2013
Einbau von Rauchmeldern in Eigentumswohnungen

Die Wohnungseigentümer können mehrheitlich den Einbau von Rauchmeldern in Wohnungen beschließen, wenn dies durch das Landesrecht vorgeschrieben ist. In diesem Falle stehen die in den Wohnungen eingebauten Rauchwarnmelder nicht im Sondereigentum, sondern entweder im Gemeinschaftseigentum oder gehören zum Verbandsvermögen.

Anbringung und Wartung können in diesem Falle mit einfacher Mehrheit beschlossen werden; BGH, Urteil vom 08.02.2013 (V ZR 238/11). Hinweis: In NRW müssen Rauchwarnmelder auch in bestehenden Wohnungen spätestens bis zum 31.12.2016 nachgerüstet werden.

 

Der neu eingeführte Abs. 7 des § 49 LBauO NRW lautet wie folgt:

 

„In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Dieser muss so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Wohnungen, die bis zum 31. März 2013 errichtet oder genehmigt sind, haben die Eigentümer spätestens bis zum 31. Dezember 2016 entsprechend den Anforderungen nach den Sätzen 1 und 2 auszustatten. Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer sicherzustellen, es sei denn, der Eigentümer hat diese Verpflichtung bis zum 31. März 2013 selbst übernommen.“


Deshalb sind auch entsprechende Vorsorgebeschlüsse zulässig und geboten, da die Gemeinschaft nicht bis zum Fristablauf abwarten muss. (tb)

25.07.2013

Videokamera im Eingangsbereich einer Eigentumsanlage:

Grundsätzlich nicht unzulässig. Zulässig, wenn das Interesse der WEG an der Vermeidung von Straftaten gegenüber dem Einzelinteresse auf Privatsphäre überwiegt und die Datenschutzbestimmungen eingehalten sind (Modalitäten der Aufnahme, Verwahrung und Verwendung): BGH-Urteil vom 24.05.2013 (V ZR 220/12). (tb)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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